案情回放

　　某甲与某乙1996年开始同居。1998年，某乙与大庆某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，某甲诉讼某乙要求解除同居关系并要求分割财产。同月，某甲与某乙对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定某乙所购买的房屋归某甲所有。调解书签收后，某乙向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，某甲要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为某甲不是合同的当事人，予以拒绝。某甲遂起诉。

　　本案争议的焦点是某甲能否取得商品房买受人的权利主体资格？

　　某乙及其代理人认为，某甲不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和某乙，从合同的角度来说，某乙是合同的当事人，某甲非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，某乙虽然约定将所购买的商品房归某甲所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，某乙给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付某甲，不能认定为权利的转移，某甲不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。某乙仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，某甲不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。

　　陈山律师认为，房产公司应当协助某甲办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了某乙将其作为商品房买受人的权利转让给某甲的真实性。虽然某乙在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于某乙权利的抗辩，同样可以抗辩某甲的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向某甲履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。某乙持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。某乙只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，某乙当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果某乙死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，某乙与某甲同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，某甲均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对某乙，还是对某甲，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助某甲办理房产权证。